Čím víc bytů, tím vyšší daň. Španělé jdou po krku investorům
foto: Pixabay/Ilustrační foto
Katalánská levice předložila ve španělském parlamentu návrh zákona, který by měl omezit akumulaci bytů v rukou investorů. Jde o progresivní daň z vlastnictví: Daň za třetí byt by měla být čtyři procenta a sazba by měla pro každý další byt dál narůstat.
Daňový režim, kdy vlastník platí 4% daň za třetí byt, 8% za čtvrtý, 12% za pátý – a pak sazby narůstají dokonce po pěti procentech, by byl unikátní, přinejmenším v Evropě. Ostatní země při snaze řešit problém blokování bytů pro investiční nebo rekreační účely cílí spíš na prázdné byty, nanejvýš mají zvýšenou sazbu na „druhý a další“ byty. (Daně, uvalené specificky na luxusní nemovitosti ponechme stranou: ty řeší daňové příjmy, nikoli dostupnost bytů.)
Návrh zákona předložila ve španělském parlamentu katalánská strana ERC. Katalánsko je totiž region, kde je bytová krize obzvlášť palčivá – a koncentrace bytů v rukách investorů tam je dlouhodobě velké politické téma. Přesto však zákon však míří na celé Španělsko.
Důvod je dvojí. Především, Katalánsko má sice rozsáhlé fiskální pravomoci, nový typ majetkové daně však samo zavést nemůže. Když se o to Katalánci pokusili a v roce 2015 zavedli vlastní daň z prázdných bytů, vyvolalo to právní spor s centrální vládou – a Madrid vyhrál.
Psali jsme
Na nový byt v Praze je třeba šetřit déle než patnáct let, respektive je třeba 15 a půl roční průměrné mzdy. Vyplývá to z analýzy společnosti…
Druhým důvodem, proč je regulace koncipována jako celostátní, je snaha zamezit „daňové turistice“ mezi regiony. Realitní fond nebo developerská firma může mít sídlo v oblasti s nižším zdaněním (např. v Madridu), přestože její byty se nacházejí někde v Katalánsku nebo ve Valencii. Majitelé mohou také rozdělit byty mezi více spřízněných subjektů a formálně tak snížit počet bytů připadajících na jeden subjekt.
Proto návrh počítá s tím, že nová daň by byla centrální a jednotná pro všechny regiony, bez ohledu na jejich fiskální autonomii.
Katalánský paradox
Pokud by zákon prošel, zasáhl by všech 17 autonomních oblastí. Nejvíce by se projevil v regionech s vysokou koncentrací investičních bytů, jako je právě Katalánsko, Madrid, nebo Baleáry. Jde o první pokus o zákon, který by sjednotil pravidla pro všechny oblasti bez ohledu na jejich daňovou správu. To vytváří zajímavý politický paradox: region, který se snaží omezit závislost na centrální vládě, nyní sám navrhuje přesunout část fiskálních kompetencí do centra. Politologové upozorňují, že by následovala snaha vyjednat kompenzační mechanismus – například vyšší podíl regionů na výnosech nové daně.
Záměr ERC se zá analyzovat ze dvou pohledů. Jeden je sociální: autoři návrhu jsou opravdu přesvědčeni, že zdanění akumulace bytů zvýší dostupnost nájemního bydlení. Druhý aspekt je politický. ERC se snaží prosadit levicový symbol na celostátní úrovni a tlačit centristickou vládu v Madridu k aktivnější bytové politice.
V každém případě je to krok, který testuje, do jaké míry může stát používat daň jako nástroj regulace trhu. Pro pro ostatní země by šlo o laboratoř, jak zdanění ovlivní investiční chování i cenovou dynamiku.
Psali jsme
Najít dnes v Česku dostupné bydlení je skoro stejně těžké jako projít zkouškou z matematiky na první pokus. Koleje praskají ve švech, byty…
Jak je to jinde
Opatření, která daňově postihují vlastníky většího počtu nemovitostí k bydlení, fungují i jinde v Evropě – ostatně, OECD i Evropská komise uvádějí daň z nemovitostí jako účinný nástroj redistribuce. Tak třeba Německo má městskou daň pro druhé bydlení, Francie má daň z neobsazených bytů a přirážky na druhé rezidence a totéž umožňuje obcím Itálie.
Typicky však jde o jen lokální daně – a ani v tom případě nejsou nikde tak drasticky progresivní, aby například osmý byt téhož vlastníka byl zatížen daní ve výši 28 procent.
K nápadu má nejblíže Jižní Korea, kde platí celostátní progresivní daň z celkové hodnoty držených nemovitostí. Sazby se zvyšují podle objemu majetku, a jsou tak silně motivující k rozprodání bytového portfolia nebo jeho přechodu do pronájmu.
Zdánlivě podobný princip uplatňují některá americká města včetně New Yorku nebo Los Angeles, kde mají vyšší daň z převodu dražších nemovitostí nebo jejich „balíků“. V praxi to znamená, že převod portfolia luxusních bytů nebo více domů v rámci jedné transakce je zatížen vyšší daňovou sazbou. Tam však nejde o zvýšení dostupnosti bytů, ale prostě o způsob, jak zvýšit daňový výběr.
V Česku je hlavním nástrojem obecní daň z nemovitých věcí. OECD sice doporučuje změny, ale jde o zavedení cíleného zdanění prázdných bytů v lokalitách s nedostatkem bydlení, nikoli o plošnou progresivní sazbu podle počtu jednotek.