Exekuce vedené proti členům bytových družstev dnes představují vážný a často podceňovaný problém, který dopadá i na samotná družstva. Přestože družstvo není ani věřitelem, ani dlužníkem, může být zásadně omezeno ve svém fungování. Typickým příkladem je situace, kdy exekutor zablokuje družstevní podíl, ale už nepokračuje v jeho zpeněžení, čímž vzniká dlouhodobý pat.

Konkrétní případ družstevníka Martina K. ukazuje, jak složitá tato situace může být. Na jeho podíl bylo postupně uvaleno několik exekucí od různých exekutorských úřadů. Někteří exekutoři podíl pouze zablokovali, aniž by se pokusili o jeho prodej. Jiný exekutorský úřad se naopak pokusil o dražbu, avšak s vážnými chybami v ocenění.

Znalecký posudek z května 2023 stanovil hodnotu družstevního podílu na 2 616 000 Kč. Posudek však zjevně ignoroval zásadní skutečnosti – například zástavní právo družstva ve výši minimálně 3,7 milionu Kč a anuitu přes 2,77 milionu Kč. Znalec navíc pravděpodobně byt ani fyzicky neviděl a vycházel z neúplných informací. Zásadní problém spočívá v tom, že družstevní podíl není totéž co nemovitost. Při jeho dražbě nepřechází závazky automaticky stejným způsobem jako u bytu v osobním vlastnictví.

„Potenciální vydražitel je v podstatě chudák, který by záhy zjistil, že na převod nemovitosti do osobního vlastnictví by musel uhradit dalších 2,77 milionu korun - v součtu tedy více než dvojnásobek hodnoty bytu. Aby toho nebylo málo, musel by také začít hradit družstevní nájem ve výši přibližně 25 tisíc měsíčně,“ vysvětluje redakci předseda poškozeného bytového družstva Jak bydlet doma Michal Moučka. Reálná cena podílu je tak výrazně nižší, než uváděl posudek.

Po upozornění na tyto chyby byla dražba zastavena. Tím se však situace nevyřešila – podíl zůstal zablokovaný a exekuce se dále neposouvá. Družstvo mezitím oznámilo, že byt byl vyklizen, družstevník vyloučen a nemovitost se připravuje k prodeji. Přesto s ní nemůže nakládat, protože exekuce stále trvá.

Dalším problémem je omezená komunikace. Družstvo totiž není ani věřitel ani dlužník, a tím pádem nemá přístup k informacím o exekuci a je odkázáno na dotazy exekutorům. Ti však velmi často reagují se zpožděním nebo vůbec. V kombinaci s přetížeností exekutorských úřadů to znamená, že i jednoduché informace mohou trvat týdny. U většiny těchto případů se exekutor procesně o zpeněžení práv ani nesnaží, jen podíly blokuje, protože s jejich prodejem je spojeno nezvykle velké množství práce odlišné od dražby nemovitosti.

Podle Moučky se bohužel nejedná o ojedinělý případ, ale stále častěji se opakující model. Družstvo eviduje desítky podobně blokovaných podílů a další exekuce neustále přibývají. I když se podaří jednu vyřešit, často ji nahradí další. Výsledkem je stav, kdy cizí dluhy blokují majetek za miliony korun a způsobují dlouhodobé škody subjektům, které s nimi formálně nemají nic společného

Jak bydlet doma V, Michal Moučka, Problémy bytových družstev, Exekuce poškozují bytová družstva,