V Americe jdou po krku realitním investorům. Problém je ale jinde
foto: Pixabay/Ilustrační foto
Američtí politici – levicoví i pravicoví – si našli viníka bytové krize: investory. Začali navrhovat omezení nákupů rodinných domů investičními firmami.
Američané mají čím dál větší problém koupit dům – média se hemží historkami, jak domy skupují velcí investoři, přímo před nosem zájemců, kteří nedokáží zaplatit tolik, a hlavně tak rychle. Politici na to slyší: objevují se návrhy zákonů a dalších opatření, které mají snížit motivaci velkých investorů kupovat rodinné domy, které by jinak mohly skončit u domácností.
Není divu, že tyto návrhy přicházejí od levicových politiků, a jde často o daňové penalizace pro firmy vlastnící velká portfolia rodinných domů. Anebo rovnou o omezení nákupu a povinnost portfolio rozprodat, jako v případě návrhu zákona s názvem End Hedge Fund Control of American Homes Act, který představila známá demokratická senátorka Elizabeth Warren.
K levicovým politikům se přidávají i ti pravicoví. I prezident Trump v nedávném projevu o stavu Unie volal po restrikcích realitních fondů zaměřených na rezidenční nemovitosti. Podobné návrhy se objevují i na úrovni jednotlivých států. A v republikánské baště Texasu zákonodárci také diskutují o opatřeních, která by velkým investorům ztížila masové nákupy rodinných domů nebo na ně uvalila dodatečné daně.
Role těchto investorů je ve Spojených státech však spíše viditelným symptomem než skutečnou příčinou problému.
Prostě chybí domy
Základní problém amerického bydlení je podobný jako v Česku nebi jinde v Evropě: chybí miliony bytů a domů – podle odhadu hypoteční agentury Freddie Mac deficit dosahuje přibližně tří až čtyř milionů jednotek, podle institutu Brookings to je k pěti milionům.
Kořeny tohoto nedostatku sahají do finanční krize v roce 2008. Kolaps realitního trhu tehdy zničil velkou část stavebního sektoru. Mnoho developerů zkrachovalo a banky začaly financování nových projektů poskytovat mnohem opatrněji. Výstavba nových domů se propadla na historická minima.
Obnova stavební kapacity trvala více než deset let. Jenže během této doby americká populace dále rostla a vznikala nová pracovní místa především ve velkých metropolitních oblastech. Nabídka bydlení se tak začala zpožďovat za poptávkou.
Výsledkem je trh, kde se každý další faktor – od růstu úrokových sazeb po nákupy investorů – okamžitě promítá do cen.
Regulace, která omezuje hustotu měst
Ještě významnější roli než limity stavebního průmyslu hraje v USA územní plánování. V mnoha amerických městech totiž velká část obytného území umožňuje stavět pouze jeden typ bydlení: samostatný rodinný dům.
Takzvaný single-family zoning zakazuje na těchto parcelách stavět bytové domy, řadové domy nebo rozdělit dům na více bytů. V některých velkých městech takové zóny pokrývají většinu obytné plochy. Podle analýzy městských plánů například v San José tvoří až 94 % rezidenčního území oblasti vyhrazené pro rodinné domy.
Takový systém fixuje nízkou hustotu zástavby i v oblastech, kde rychle roste počet obyvatel a pracovních míst. Město tak nemůže reagovat výstavbou bytových domů nebo menších bytových projektů. Nabídka bydlení se zvyšuje jen pomalu, zatímco ceny rostou.
Ekonomové proto považují územní regulaci za jeden z hlavních důvodů, proč jsou dnes domy v některých amerických metropolích mimořádně drahé.
Hypotéky, které „zamkly“ majitele domů
Další specifikum amerického trhu je hypoteční systém. Většina amerických hypoték má fixní úrokovou sazbu na celou dobu splácení, typicky na třicet let.
Během pandemie byly sazby mimořádně nízké – kolem tří procent. Mnoho domácností si tehdy pořídilo nebo refinancovalo hypotéku právě za těchto podmínek. Když americká centrální banka později začala zvyšovat úrokové sazby, nové hypotéky se rychle dostaly nad šest nebo sedm procent. To vytvořilo situaci, kdy majitel domu s hypotékou kolem tří procent by při prodeji a nákupu nového bydlení musel přijmout výrazně dražší financování. Mnozí proto raději zůstávají tam, kde jsou.
Ekonomové tento jev označují jako „lock-in effect“. Majitelé domů jsou prakticky uzamčeni ve svých levných hypotékách. Na trhu se tak objevuje méně nemovitostí k prodeji, což dále tlačí ceny vzhůru.
Psali jsme
Dostupnost bydlení je čím dál větší problém nejen v Česku. Evropská komise chystá plán, jehož první obrysy hrozí dalšími regulacemi.
Proč se pozornost soustředí na investory
V takto napjatém prostředí se přirozeně hledá konkrétní viník. Institucionální investoři jsou pro politickou debatu ideální terč: jsou viditelní a často nakupují ve velkých objemech.
Po finanční krizi začaly některé investiční firmy skupovat rodinné domy, zejména ty, které banky zabavily po nesplácených hypotékách. Postupně vznikl nový segment trhu – velké portfoliové pronajímání rodinných domů. Ale pojem „velké“ je třeba uvažovat v americkém kontextu: podíl pronájmů na bydlení tam dosahuje pouhých 16 procent.
V některých metropolitních oblastech mohou investoři tvořit významnou část kupujících. Přesto jejich celkový podíl na americkém bytovém fondu zůstává relativně malý. Analýzy think-tanků ukazují, že institucionální vlastníci drží jen nízké jednotky procent všech rodinných domů v zemi. Problém proto spočívá spíše v tom, že investoři vstupují na trh, kde je nabídka bydlení už tak napjatá. Každý další kupující pak zesiluje tlak na ceny.
Bydlení jako místní politická otázka
Specifickou vlastností amerického trhu je také extrémní decentralizace. Klíčová rozhodnutí o výstavbě nebo územním plánování přijímají především města a jednotlivé státy. Federální vláda má relativně omezené nástroje, jak do tohoto systému zasahovat. Proto také reformy územního plánování nebo výstavby postupují pomalu a často jen v jednotlivých státech.
Například Oregon nebo Kalifornie přijímají zákony, které umožňují na parcelách určených pro rodinné domy – bez ohledu na to, že jde o lokality původně určené výhradně pro samostatné rodinné domy – stavět dvojdomy nebo domy až o čtyřech bytových jednotkách.
Psali jsme
Bytů je v Česku i po celé EU málo a politici i bruselští úředníci se předhánějí v nápadech, co s tím. Ve Španělsku vytvořili ze státního…
Viditelný problém a skutečná příčina
Debata o nákupech domů investičními fondy tak odráží širší napětí amerického trhu s bydlením. Politicky je srozumitelná, protože ukazuje konkrétního aktéra. Ekonomická realita je však složitější.
Ceny amerických domů jsou dnes nejvyšší v historii. V absolutním vyjádření to je samozřejmé, ale nejvyšší jsou i po přepočtu na kupní sílu. Dokonce jsou o 15 procent vyšší než v době vrcholící realitní bubliny, která následně vedla v roce 2008 k americké (a následně i globální) finanční krizi.
Ale důvodem nejsou realitní fondy a další institucionální investoři. Ti mohou zvyšovat tlak na ceny v jednotlivých lokalitách, ale samotnou bytovou krizi nevytvořili.
Pokud chtějí američtí politici skutečně zlevnit bydlení, budou muset řešit právě tyto hlubší strukturální faktory. Omezení nákupů domů firmami může změnit chování části trhu. Na nedostatek milionů bytů to však samo o sobě stačit nebude.