Přijít o nemovitost by bylo snadné. Předsedkyně Advokátní komory kritizuje novelu
foto: Jan Kolman, se svolením/Monika Novotná, předsedkyně České advokátní komory
Novela zákona o katastru nemovitostí má zrušit klíčovou pojistku proti podvodům s nemovitostmi. Legislativním procesem ji tlačí úředníci katastru – a navzdory varováním před riziky pro miliony majitelů nemovitostí se novela sune do parlamentu.
O tom, co se na majitele nemovitostí řítí, si Deník Vektor povídal s Monikou Novotnou, předsedkyní České advokátní komory.
Vaše komora protestuje proti zrušení ochranné lhůty při zápisech do katastru – je to opravdu tak nebezpečná změna, jak vypadá?
Stručně: ano, je to velmi nebezpečné. Novela sice omezuje režim bez ochranné lhůty na případy, kdy má být právo k nemovitosti vloženo na základě takzvané veřejné listiny – ale to prakticky není žádná pojistka. Nejedná se totiž jen o rozhodnutí soudu, ale i o listinu svou povahou soukromou. Typicky jde o notářský zápis o sepsání smlouvy – a není těžké si představit věrohodně padělaný občanský průkaz. Ten by mohl být použit i pro plnou moc, která by již nemusela být ověřena notářem, ale na CzechPointu. A pak už jsou dveře k podvodu otevřené. Přesně takové situace řeší stávající ochranná lhůta a určitě je potřeba ji zachovat. Nebo nabídnout jiný, ale nejméně stejně účinný, ochranný mechanismus.
Jak vlastně ta ochranná lhůta funguje?
Pro pochopení je potřeba si uvědomit tu obrovskou právní jistotu, kterou dává zápis vlastnického práva v katastru. Je to ekvivalent fyzického předání movité věci. Koupíte od někoho hodinky, předá Vám je, a od té chvíle jsou Vaše. A asi tušíte, jakou práci dá prokázat, že Vám za ty hodinky nezaplatil: když nezaplatil, proč jste mu je předával?
Totéž je s nemovitostmi: jakmile dojde k zápisu vlastnického práva, nový vlastník může s nemovitostí volně nakládat. Pokud je to podvodník, prodá ji okamžitě dál – a pokud je to bílý kůň, platba za tu nemovitost zmizí… Jistě, teoreticky se něčeho domůžete. Ale bude to trvat roky, a je otázkou, zejména u řetězových podvodů, jestli získáte finanční náhradu.
Naproti tomu když podniknete právní kroky proti chystanému vkladu vlastnického práva do katastru – tedy v té stávající ochranné lhůtě, můžete žádat soud o nařízení předběžného opatření, které nakládání s tou nemovitostí zarazí. Takže do doby, než se situace vyjasní, k žádnému převodu nedojde, a pokud soud pravomocně rozhodne ve váš prospěch, tak byly vaše škody jen omezené – určitě zanedbatelné v porovnání s tím, co hrozilo.
Psali jsme
Podle Nejvyššího soudu může u některých pohledávek promlčecí doba začít běžet ještě před jejich splatností. Ústavní soud nedávno rozhodl, že ne.…
Vypadá, že ochranná lhůta je nesmírně užitečná. Kdo ji vlastně chce rušit a proč?
Jde o jednu z hlavních změn v novele katastrálního zákona, kterou předkládá ČÚZK, tedy samozřejmě jeho vedení. A proč – to opravdu nevím. Nám, tedy zástupcům Advokátní komory, tvrdili, že chtějí urychlit vyřizování hypoték. Že lidé budou platit úroky o těch dvacet dnů méně. To ale nedává smysl: těch dvacet dnů je v horizontu třiceti let, což je typická délka hypotéky, zanedbatelné. A hlavně: plátci hypotéky by to ušetřilo pár korun – ale ten plátce je současně majitelem té nemovitosti. A tu ta novela ohrožuje.
Jsem přesvědčena, že pro ty, kdo si na hypotéku pořizují nemovitost, by to byla ve výsledku jednoznačně negativní změna.
Ale možná, že ten argument s urychlením hypoték bude pravdivý – jenom s tím, že těžit z toho budou developeři, kteří dostanou dřív peníze.
Takový závěr se sice nabízí, ale pozor: je to jenom hypotéza, a já nemám žádné informace o tom, že by developeři nějak za změnu katastrálního zákona lobovali.
Moment: ten pozitivní dopad na developery není hypotéza, to je fakt. Oni by na tom vydělali řádově miliardu korun ročně. (Výpočet zde, pozn. red.)
To je možné, ale otázka směřovala k motivaci úředníků katastrálního úřadu. A je nechci, aby to vypadalo, že někoho z něčeho podezírám.
Psali jsme
Neschválená smlouva je vždy problém, někdy dokonce neřešitelný. Advokát Vladimír Janošek tvrdí, že takových případů je překvapivě hodně.
Jak vlastně v diskusi s vaší komorou úředníci katastru argumentovali?
No – nepřesvědčivě. Tak například tvrdili, že není, čeho se bát, protože nemovitostní podvody prakticky vymizely. To je ale totéž, jako zrušit revizory, protože lidé nejezdí načerno...
Co tím chci říct: není to tak, že podvody s nemovitostmi vymizely, protože fungují ochranné mechanismy? Jistě, podvodníci mohli úplně vymizet, třeba se polepšit – ale opravdu je bezpečné se na to spoléhat?
Nevěřím, že by tohle byl jediný argument…
Ještě jsme slyšeli sliby o prověřování všech vkladových listin, bez ohledu na to, zda jde o veřejnou listinu či nikoli, právníky katastrálních úřadů. Ale to je příliš vágní, než aby bylo možné na to spoléhat. Hlavně, bez opory v zákonu hrozí, že někdo to prověřování omezí, třeba v rámci šetření nákladů.
A také nám nabízeli, že by o pět dnů zkrátili ochrannou lhůtu pro vklady bez veřejné listiny – s tím, že zrušení ochranné lhůty u veřejných listin by zachovali. Ale to by byla kosmetická úprava, která neřeší ten problém, na který upozorňujeme: že jde o nebezpečný experiment.
Kdyby – hypoteticky – bylo opravdu potřeba tu ochrannou lhůtu odstranit: vidíte nějakou možnost, jak majitele nemovitostí chránit jinak?
Především, to je otázka na úředníky katastru, aby navrhli, jak řešit negativní dopady připravené novely. My nejsme experti na interní procesy katastru, ale obecně, řešení bych hledala v ověření podkladů pro vklad změny u majitele té nemovitosti. Přijde notářsky ověřený dokument, tak například jeho kopii poslat majiteli nemovitosti do datové schránky s dotazem, jestli je to opravdu jeho dokument. A pokud to potvrdí, tak opravdu už není třeba žádná ochranná lhůta.
To by ovšem znamenalo vlastně duplicitní prohlášení o souhlasu s vkladem a ve svých důsledcích by to celý proces spíše ještě více prodloužilo. Nicméně tvrdit, že smlouva sepsaná notářem má – na rozdíl od smlouvy sepsané advokátem – nulové riziko podvodu, považuji za hodně odvážné.
Netušíte, proč nějaký ochranný mechanismus není součástí té navrhované změny?
Netuším, a upřímně, ani jsme se po tom nepídili. Jak jsem řekla, nejsme experti na procesy katastru a nechceme být v riziku, že zrušení ochranné lhůty schválíme s nějakou výhradou – a tu výhradu pak někdo shodí ze stolu a zbude jenom náš souhlas. My jenom jasně říkáme, že ta změna by vytvořila nepřiměřená, neakceptovatelná rizika. Já osobně pevně věřím, že tato novela ve stávající podobě nemůže projít, protože ohrožuje miliony lidí. A ohrožuje je očividně, to se nedá přelakovat na růžovo.
Řekněme si narovinu, že jsou zkušenosti např. se zápisy v obchodním rejstříku, kdy byly zfalšované dokumenty podkladem ke změně vlastnictví firmy. Známý je třeba případ odsouzeného podvodníka, který se pokoušel podvodem získat investiční skupinu, která je majitelem sítě Orea hotelů – a byl po určitou dobu na základě těchto dokumentů zapsán do obchodního rejstříku. Už jednom z toho je jasné, že bychom měli spíš hledat cesty, jak podvodům do budoucna zabránit, než rušit ochranné mechanismy, které se v praxi osvědčily.