Státní bytový developer? Bylo by třeba preventivně posílit NCOZ
foto: Ilustrační obrázek - vizualizace rezidenčního developerského projektu/Central Group, se svolením
Bytů je v Česku i po celé EU málo a politici i bruselští úředníci se předhánějí v nápadech, co s tím. Ve Španělsku vytvořili ze státního pozemkového holdingu bytového developera. Budí to obavy z pokřivení trhu, nízké efektivity a obrovského korupčního potenciálu.
Ve většině zemí EU se potkávají tři trendy: dlouhodobě podinvestovaná výstavba, demografický tlak na velká města a politická neochota přijmout náklady spojené s rychlým rozšířením nabídky. Výsledkem je strukturální deficit bytů, který nelze odstranit jedním legislativním opatřením ani jedním rozpočtovým rozhodnutím. To je výchozí bod, ze kterého dnes vycházejí všechny „nové“ politiky bydlení – včetně akčního plánu Evropské komise.
Pojďme se podívat, co kde při hledání receptu na dostupnější bydlení zkoušejí.
Tak třeba v Nizozemsku uvalili povinné kvóty na „dostupné“ byty v nových projektech. Stát tím přenáší část sociální politiky přímo na developery a obce. Funkční to být může, ale za cenu nižší flexibility a vyššího rizika, že se výstavba přesune tam, kde povinnost neplatí nebo se dá obejít.
Psali jsme
Ceny bytů v Praze letí vzhůru a kupující se předhánějí, kdo stihne utratit miliony dřív. Kdo dnes chce bydlet ve vlastním, musí mít našetřeno…
Rakousko, konkrétně Vídeň, znovu systematicky posiluje městský bytový fond – nejen výstavbou, ale i nákupy existujících domů. Nejde o krizovou reakci, ale o dlouhodobou stabilizační strategii. Funguje tam, kde už existuje silná institucionální kapacita a know-how, které se budovalo desítky let.
V Německu chystají podmínky pro větší využívání nástroje zvaného Baugebot. Dosud jde o krajní, spíš preventivní nástroj, na jehož základě může obec vlastníkovi uložit povinnost zastavět pozemek, pokud dlouhodobě blokuje výstavbu v území určeném k bydlení. Mimochodem, obdobnou možnost má formálně i český právní řád, ale v praxi se téměř nepoužívá: Bydlení se prosazuje jako veřejný zájem obtížně, řízení jsou zdlouhavá a politické náklady pro obce vysoké.
Pohled do Španělska
Zemí, kde je opravdu velká politická shoda na tom, že špatná dostupnost bydlení je velký problém, je Španělsko. Tam hledají řešení na všech úrovních veřejné správy a zkoušejí využít všechny nástroje, které si jen lze představit.
Jedním z opatření je zdanění investičních bytů, které pro levici představují příčinu všeho, co je okolo bydlení špatně. Levice tak předložila ve španělském parlamentu návrh zákona, který měl akumulaci bytů v rukou investorů omezit progresivním zdaněním. Daň za třetí byt by měla být čtyři procenta a například za osmý dokonce 27 procent. Zákon však ztroskotal, a to přesto, že ve Španělsku je u moci levicová vláda. Je však menšinová – a u návrhu progresivní daně z bytů se ukázalo, že ani levicový blok s podporou regionálních stran nedokáže složit většinu pro takto tvrdý zásah do vlastnických práv.
Dalším španělským pokusem zlepšit dostupnost bydlení měly být cenové stropy nájmů v tzv. napjatých oblastech. Praktická aplikace ale rychle narazila na právní limity – nejen místní, v podobě španělské ústavy, ale i evropské: bruselští úředníci se Španělskem zahájili předběžné konzultace. Ukázalo se, že tvrdé, plošné zásahy bez kompenzací jsou obtížně obhajitelné. Zatím to nevedlo to k jejich okamžitému zrušení, ale k postupnému „měknutí“ v prováděcích předpisech a k přesunu pozornosti jinam, především k výstavbě.
Psali jsme
Katalánská levice předložila ve španělském parlamentu návrh zákona, který by měl omezit akumulaci bytů v rukou investorů. Jde o progresivní daň…
Státní bytový developer: stačí veřejný zájem
Když selhává regulace i tržní pobídky, vrací se do hry stát jako přímý stavitel. Příkladem je opět Španělsko, kde se ze státního pozemkového holdingu SEPES stal státní bytový developer.
SEPES původně vznikl jako agentura pro plánování a urbanistické využívání pozemků. Mezi svými kompetencemi má: nakupovat, držet a připravovat pozemky; urbanizovat území (zajišťovat infrastrukturu); a realizovat stavební projekty ve veřejném zájmu. K přeměně na bytového developera tedy nebylo třeba měnit zákon. Stačilo, aby vláda označila dostupné bydlení za „veřejný zájem“ a uložila agentuře dovést projekty až ke kolaudaci bytových domů. Takže rozšířila její mandát, aby mohla vystupovat jako zadavatel staveb, tedy uzavírat smlouvy se stavebními firmami a držet hotové byty v nájemním portfoliu.
Následně stát převedl na SEPES konkrétní pozemky a vyčlenil rozpočtové prostředky na projektovou přípravu a výstavbu. Aktuální stav je, že SEPES má připravenou první sadu pozemků, pracuje na jednotlivých projektech a už běží soutěže na dodavatele. Několik staveb má začít už letos, většina pak v roce 2027. Nejde zatím o plošnou státní výstavbu, ale o pilotní program – ale v řádu desítek tisíc bytů.
Otazníky okolo dopadu tohoto vpádu státu na trh rezidenčního developmentu španělská levicová vláda bagatelizuje. Tvrdí, že SEPES není komerční developer, protože projekty mají omezenou výnosnost, dlouhodobý nájemní režim a zákaz rychlé privatizace. Na základě toho vláda tvrdí, že nejde o narušení hospodářské soutěže.
Narušení hospodářské soutěže
Postaveno černobíle to je ale nesmysl. O narušení hospodářské soutěže samozřejmě jde: Stát má levnější přístup ke kapitálu, nečelí tlaku na krátkodobou návratnost, pracuje s pozemky získanými mimo trh a může si dovolit projekty s výnosem, který by pro komerčního developera nebyl akceptovatelný. Jenom je otázka, zda si to vláda dokáže obhájit „vyšším zájmem“.
Developeři budou logicky namítat vytlačování soukromé nabídky z atraktivních míst a deformaci cenových signálů. O tom, zda je takový zásah ještě legitimním výkonem veřejné politiky, nebo už narušením hospodářské soutěže, rozhodne nikoli politická deklarace, ale konkrétní parametry projektů: jejich rozsah, cílová skupina, návratnost a dlouhodobý režim nakládání s byty – a ve finále případně soud.
Efektivita a korupční potenciál
Představa, že stát současně plánuje, zadává, financuje i provozuje projekty, je noční můrou z pohledu efektivity a korupčního potenciálu.
Španělský Nejvyšší kontrolní úřad ve svých zprávách k veřejným investicím dlouhodobě upozorňuje na rizika, která jsou přenosná i na SEPES: slabé oddělení investora a zadavatele, nedostatečné benchmarky nákladů, omezená ex-post kontrola efektivity a hrozba „projektového driftu“ bez jasné odpovědnosti. A v komentářích ke španělským plánům na masivní státní výstavbu bytů zaznívá varování, že veřejná výstavba vytváří velké, dlouhodobé a málo přehledné investiční toky a že kombinace státní půdy, veřejných zakázek a regulovaného nájemního režimu je klasickým prostředím pro klientelismus a korupci.
Pokus implementovat španělský model státního bytového developera v Česku by přinesl riziko, že rezidenční development dopadne stejně jako ten dopravní. Asi není třeba připomínat korupční a jiné kauzy okolo výstavby či provozu silnic nebo železnic. Ale je třeba připomenout, že kde je velký korupční potenciál, tam k jeho zneužití nikdy není daleko. Pokud by opravdu měl v Česku státní bytový developer vzniknout, posílit preventivně kapacity policie, konkrétně Národní centrály proti organizovanému zločinu, by nebylo od věci.